Die Hotel- und Wellnessbranche in der DACH-Region erlebt 2025 einen strukturellen Wandel. Während klassische Stadthotels weiterhin stabil performen, verschiebt sich das Investoreninteresse zunehmend in Richtung Wellness, Medical Hospitality, Retreats und „Longevity“-Konzepte. Gleichzeitig steigen die Anforderungen an Makler, Betreiber und Eigentümer, ihre Objekte professionell, diskret und datenbasiert zu präsentieren.

Im Folgenden beleuchten wir die zentralen Trends, Chancen und Herausforderungen für Investoren und Vermittler im Jahr 2025.

1. Wellness & Longevity als Wachstumsmotor

Der Wellnessmarkt wächst weltweit doppelt so schnell wie der klassische Hospitality-Sektor. In der DACH-Region beobachten wir:

• Hohe Auslastungsraten bei etablierten Wellnesshotels (oft 75–90 % ganzjährig)
  
  
• Premium-Preise in alpinen Destinationen
  
  
• Einen Nachfrageboom bei Investoren aus Europa, Asien und den USA
  
  

Konzepte wie „Holistic Health“, „Burnout Recovery“, „Medical Retreats“ oder „Detox & Rejuvenation“ werden zu neuen Standards.

Für Eigentümer bedeutet das: Immobilien mit Wellness- oder Medical-Struktur erzielen 20–40 % höhere Multiples als vergleichbare Standardhotels.

2. Betreiberfreie Objekte sind heiß begehrt

Während früher langfristige Pachtverträge als Stabilität galten, bevorzugen viele Investoren heute:

• Betreiberfreie Objekte
  
  
• Optionen für Re-Branding oder Neuaufstellung
  
  
• Flexible Betreiberstrukturen (Management, Hybrid, Franchise)
  
  

Grund: Höhere EBITDA-Margen, bessere Banken-Position und schnellere ROI-Perspektiven.

3. Off-Market gewinnt weiter an Bedeutung

70–80 % der großen Hoteltransaktionen ab 20 Mio. € erfolgen inzwischen off-market. Gründe:

• Diskretion für Eigentümer
  
  
• Schutz der Mitarbeiter
  
  
• Kein Druck durch öffentliche Preisbildung
  
  
• Ernsthafte B2B-Investoren statt „Touristen“
  
  

Makler und Investmentberater, die über geprüfte Investorenkreise verfügen, haben entsprechend klare Vorteile.

4. Internationales Kapital prägt die Nachfrage

2025 sehen wir ein neues Investorenprofil:

• Asien: Südkorea, Singapur, Japan und China suchen aktiv nach Prime-Hotels und Wellness-Resorts in DACH.
  
  
• Naher Osten: Familienbüros und Hotelgruppen investieren vermehrt in Alpenregionen.
  
  
• USA: Fonds und Boutique-Operatoren prüfen vor allem Medical-Wellness-Konzepte.
  
  
• Europa: Deutsche, Schweizer und österreichische Käufer suchen risikoarme Premiumassets.
  
  

Für Eigentümer bedeutet das: Professionelle Exposés in mehreren Sprachen (DE/EN/CN) sind Pflicht.

5. ESG und Energieeffizienz beeinflussen den Wert massiv

Ab 2025 rücken Investoren besonders folgende Punkte in den Fokus:

• Energieverbrauch
  
  
• Effizienz der Gebäudetechnik
  
  
• Nachhaltigkeit im Betrieb
  
  
• CO₂-Bilanz
  
  
• Förderprogramme
  
  

Hotels mit hoher Energieeffizienz erzielen nachweislich höhere Preise und kürzere Vermarktungszeiten.

6. Medical Hospitality: Der Gamechanger

Medical Wellness und Longevity sind nicht mehr Nische, sondern strategisches Wachstumsthema.

Gefragt sind Objekte mit:

• Diagnostik- oder Therapieinfrastruktur
  
  
• Ärztenetzwerken
  
  
• Gesundheits- und Präventionsprogrammen
  
  
• Sustainable Nutrition
  
  
• Retreat-Strukturen
  
  

In den Alpenregionen beobachten wir massive Nachfrage nach revitalisierten Kurhotels mit medizinischer Zulassung.

7. Mikro-Resorts & Boutique Retreats bis 80 Zimmer

Besonders attraktiv für Investoren:

• kleine, skalierbare Resorts
  
  
• hohes Service-Level
  
  
• klare Positionierung (mindfulness, detox, longevity)
  
  
• Premium-RevPAR
  
  

Diese Konzepte zeigen stabile Auslastung auch außerhalb der Hochsaison.

8. Betreiberwechsel als Chance, nicht Risiko

Viele Hotels in Deutschland und Österreich arbeiten mit alten Pachtstrukturen, die Margen drücken. 2025 denken Investoren zunehmend in Lösungen:

• Pacht → Management
  
  
• Franchise mit internationalem Brand
  
  
• Hybridmodelle
  
  
• Revenue-Sharing
  
  

Der richtige Betreiber kann den Immobilienwert um 15–25 % erhöhen.

9. Digitale Verkaufsprozesse werden Standard

Schnelle Investorenevaluierung erfolgt heute durch:

• Data Rooms
  
  
• KI-gestützte Bewertungsmodelle
  
  
• Marktanalysen in Echtzeit
  
  
• Virtuelle Objektbegehungen
  
  
• KI-basierte Matching-Systeme
  
  

Makler, die diese Tools beherrschen, gewinnen signifikant Marktanteile.

10. 2025 ist ein Käufer- UND Verkäufermarkt

Weil:

• Käufer profitieren von moderater Finanzierung und hoher Nachfrage in Prime-Locations.
  
  
• Verkäufer profitieren von Rekord-Multiples in Wellness & Resorts.
  
  

Beide Seiten gewinnen — wenn das Objekt richtig positioniert ist.

Fazit: 2025 gehört den Hotels, die Emotion, Gesundheit und ROI verbinden

Die DACH-Region bleibt einer der stabilsten Märkte weltweit. Wellness, Retreats, Medical Hospitality und betreiberfreie Objekte sind die großen Gewinner des Jahres.

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Tatyana Nesterova