Отельная и wellness-индустрия в регионе DACH переживает структурную трансформацию. Пока классические городские отели сохраняют стабильные показатели, интерес инвесторов стремительно смещается в сторону wellness, medical hospitality, ретритов и концепций долголетия. Одновременно растут требования к брокерам, операторам и собственникам — от них ожидают профессиональной, конфиденциальной и дата-ориентированной презентации объектов.

Ниже мы рассмотрим ключевые тренды, возможности и вызовы для инвесторов и посредников в 2025 году.

1. Wellness и Longevity как драйвер роста

Мировой wellness-рынок растёт в два раза быстрее классического hospitality-сектора. В регионе DACH наблюдаются:

• Высокие показатели загрузки в известных wellness-отелях (часто 75–90% круглый год)

• Премиальное ценообразование в альпийских направлениях

• Рост спроса со стороны инвесторов из Европы, Азии и США

Такие концепции, как holistic health, восстановление после выгорания, medical retreats или detox & rejuvenation становятся новым стандартом.

Для собственников: объекты с wellness- или medical-инфраструктурой достигают на 20–40% более высоких мультипликаторов, чем обычные отели.

2. Объекты без оператора: новый тренд

Если раньше долгосрочные договоры аренды считались символом стабильности, то сегодня многие инвесторы предпочитают:

• Отели без оператора

• Возможность ребрендинга или нового позиционирования

• Гибкие операционные модели (management, hybrid, franchise)

Причина: более высокие EBITDA-маржи, улучшение позиции перед банками и ускоренный ROI.

3. Off-market сделки продолжают расти

Около 70–80% крупных сделок от 20 млн € сейчас проходят off-market. Причины:

• Конфиденциальность для собственника

• Защита персонала

• Отсутствие давления публичного прайсинга

• Только серьёзные B2B-инвесторы

Брокеры с проверенными инвесторскими кругами имеют явное преимущество.

4. Международный капитал формирует спрос

В 2025 году формируется новое инвесторское ядро:

• Азия: Южная Корея, Сингапур, Япония и Китай активно ищут prime-отели и wellness-курорты в регионе DACH.

• Ближний Восток: семейные офисы и гостиничные группы активнее инвестируют в Альпы.

• США: фонды и бутик-операторы концентрируются на medical-wellness концепциях.

• Европа: немецкие, швейцарские и австрийские инвесторы ориентируются на низкорисковые премиальные активы.

Для собственников: профессиональные многоязычные экспозe (DE/EN/CN) становятся обязательными.

5. ESG и энергоэффективность существенно влияют на стоимость

С 2025 года инвесторы уделяют особое внимание:

• Энергопотреблению

• Эффективности инженерных систем

• Устойчивости эксплуатации

• CO₂-балансу

• Государственным субсидиям

Энергоэффективные отели показывают более высокие цены и более короткие сроки сделок.

6. Medical Hospitality — ключевой фактор роста

Medical wellness и longevity больше не ниша, а стратегическое направление.

Высоким спросом пользуются объекты с:

• Диагностической или терапевтической инфраструктурой

• Медицинскими партнёрскими сетями

• Программами здоровья и профилактики

• Концепцией «sustainable nutrition»

• Ретрит-структурой

В Альпах наблюдается резкий рост интереса к обновлённым курортным отелям с медицинской лицензией.

7. Микро-резорты и бутик-ретриты до 80 номеров

Наиболее привлекательные для инвесторов:

• Небольшие, масштабируемые курорты

• Высокий уровень сервиса

• Чёткое позиционирование (mindfulness, detox, longevity)

• Премиальный RevPAR

Такие концепции обеспечивают стабильную загрузку вне высокого сезона.

8. Смена оператора — возможность, а не риск

Многие отели в Германии и Австрии работают по устаревшим арендным моделям, которые снижают маржинальность. В 2025 году инвесторы всё чаще рассматривают решения:

• Аренда → управление (management)

• Franchise с международным брендом

• Гибридные модели

• Revenue-sharing

Правильный оператор может повысить стоимость объекта на 15–25%.

9. Цифровые процессы продаж становятся стандартом

Быстрая оценка инвестора сегодня включает:

• Data rooms

• Оценочные модели на основе ИИ

• Аналитику рынка в реальном времени

• Виртуальные туры по объекту

• AI-мэчинг

Брокеры, владеющие этими инструментами, существенно увеличивают долю рынка.

10. 2025 — рынок и покупателя, и продавца

Потому что:

• Покупатели получают выгоду от умеренной стоимости финансирования и высокого спроса в prime-локациях.

• Продавцы — от рекордных мультипликаторов в wellness & resort сегменте.

Обе стороны выигрывают — при правильном позиционировании объекта.

Итог: 2025 год принадлежит отелям, которые объединяют эмоции, здоровье и ROI

Регион DACH остаётся одним из самых стабильных рынков мира. Wellness, ретриты, medical hospitality и объекты без оператора станут главными победителями года.

---

Tatyana Nesterova