Immobilienkauf in Thailand: Rechtliche Grundlagen und Besonderheiten für Ausländer
9 Februar 2025
Der Kauf von Immobilien in Thailand unterliegt spezifischen Besonderheiten und Einschränkungen, die durch die Gesetze des Landes geregelt werden.
Gesetzliche Grundlagen
Wichtige Rechtsvorschriften, die den Immobilienbesitz durch Ausländer regeln:
- Land Code
- Condominium Act
- Civil and Commercial Code
- Foreign Business Act
Immobilienbesitz für Ausländer
Eigentum an Eigentumswohnungen (Condo)
- Ausländern ist der Besitz von Eigentumswohnungen erlaubt, sofern nicht mehr als 49 % der Gesamtfläche des Gebäudes in ausländischem Besitz ist.
- Erforderliche Dokumente für den Kauf: Reisepass, Visum, Nachweis der Auslandsüberweisung (Foreign Exchange Transaction Form).
- Beachten Sie die Hausordnung der Verwaltungsgesellschaft, die den Gebrauch und die Instandhaltung des Eigentums regelt.
Grundstücke
Direkter Landbesitz durch Ausländer ist verboten. Es gibt jedoch einige legale Alternativen:
- Langfristige Pacht (Leasehold): Bis zu 30 Jahre mit Verlängerungsoption. Eine Registrierung des Mietvertrags beim Grundbuchamt ist möglich.
- Gründung eines thailändischen Unternehmens: Mit einer Beschränkung des ausländischen Anteils (maximal 49 %). Achten Sie auf die Legitimität des Unternehmens und die Einhaltung der Gesetze zum Corporate Governance.
- Ausländische Investitionen: Investitionen ab 40 Millionen Baht können das Recht auf den Besitz von bis zu 1 Rai (1.600 m²) Land für Wohnzwecke gewähren. Eine Genehmigung des Innenministeriums ist erforderlich.
Prüfung der Rechtssicherheit der Immobilie
- Prüfung des Eigentumstitels (Chanote): Bestätigung des Eigentumsrechts am Grundstück. Vergewissern Sie sich, dass das Chanote ein offizielles Dokument ist, das beim thailändischen Grundbuchamt registriert wurde.
- Juristische Due Diligence: Prüfung von Belastungen, Schulden, Eintragungen und möglichen Gerichtsverfahren.
- Verkäuferprüfung: Stellen Sie sicher, dass der Verkäufer berechtigt ist, die Immobilie zu veräußern, und dass keine rechtlichen Streitigkeiten bestehen.
Immobilienkaufprozess
- Vorprüfung: Auswahl der Immobilie und juristische Due Diligence.
- Reservierungsvertrag: Unterzeichnung einer Vereinbarung und Zahlung einer Anzahlung. Achten Sie auf die Bedingungen für eine Rückerstattung der Anzahlung.
- Kaufvertrag: Rechtliche Abwicklung des Kaufs. Alle Rechte und Pflichten der Parteien sollten detailliert geregelt sein.
- Geldüberweisung: Ausländer müssen Gelder aus dem Ausland überweisen und den Zweck der Überweisung zur Bestätigung der Legalität der Mittel angeben.
- Registrierung des Eigentums: Beim thailändischen Grundbuchamt. Die Anwesenheit beider Parteien oder eine Vollmacht ist erforderlich.
Steuern und Gebühren
- Registrierungsgebühr: 2 % des registrierten Immobilienwerts.
- Stempelsteuer: 0,5 % (unter bestimmten Bedingungen, z. B. wenn das Objekt länger als 5 Jahre im Besitz war).
- Gewinnsteuer: Berechnet basierend auf der Besitzdauer und dem Verkaufswert. Kann je nach Steuerstatus des Verkäufers variieren.
- Grundsteuer: Jährliche Steuer, abhängig von der Nutzung der Immobilie (Wohn-, Gewerbe- oder Landwirtschaftszwecke).
Finanzielle Aspekte und Devisenkontrolle
- Devisenkontrolle: Alle internationalen Transaktionen im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf müssen für steuerliche Zwecke und die Eigentumsregistrierung dokumentiert werden.
- Hypothek für Ausländer: In Ausnahmefällen möglich, wenn bestimmte Bedingungen bei thailändischen Banken erfüllt sind.
Empfehlungen für ausländische Käufer
- Beauftragen Sie einen lizenzierten Anwalt: Für die Dokumentenprüfung und rechtliche Begleitung.
- Marktanalyse: Preisvergleich, Infrastrukturbewertung und Prüfung der Bauträgerreputation.
- Risikominimierung: Unterschreiben Sie keine Dokumente ohne vollständiges Verständnis. Verlangen Sie Übersetzungen und juristische Gutachten.
- Dokumentation aller Zahlungen: Bewahren Sie Quittungen und Überweisungsbestätigungen auf.
- Immobilienversicherung: Schutz vor Risiken wie Sachschäden oder Naturkatastrophen.
